O valor real prevalece: decisão do STJ sobre ITBI abre caminho para restituição e economia futura

O mercado imobiliário brasileiro opera sob uma nova e mais justa diretriz tributária. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Tema Repetitivo 1.113, pacificou um entendimento que beneficia diretamente quem comprou ou pretende comprar imóveis. A base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser o valor da transação declarado na escritura, e não um valor de referência arbitrariamente imposto pelo município.

Essa decisão confronta uma prática comum de muitas prefeituras, que estabeleciam um “valor venal de referência” frequentemente superior ao preço real de mercado do imóvel. Essa metodologia inflava artificialmente a base de cálculo do imposto, resultando em um recolhimento maior do que o devido e onerando de forma injusta o contribuinte. A prática, embora conveniente para a arrecadação municipal, feria o princípio da legalidade e da boa-fé.

O STJ foi categórico ao definir que, em condições normais de mercado, presume-se que o valor da transação expresso no negócio jurídico é o que reflete o valor de mercado do bem. O município não pode simplesmente descartar esse valor e impor sua própria pauta de referência de forma unilateral. Cabe ao Fisco, caso discorde do valor declarado, instaurar um processo administrativo próprio para arbitrar a base de cálculo, garantindo ao contribuinte o direito à ampla defesa e ao contraditório.

O impacto estratégico dessa tese consolidada é duplo. Para o futuro, ela garante maior previsibilidade e justiça fiscal nas aquisições imobiliárias, permitindo um planejamento de investimentos mais preciso. Para o passado, ela abre uma janela de oportunidade. Contribuintes que pagaram o ITBI com base no valor de referência nos últimos cinco anos podem pleitear judicialmente a restituição da diferença paga a maior, com a devida correção monetária.

Para empresas com portfólio imobiliário ou que realizam operações de aquisição com frequência, essa decisão representa uma oportunidade financeira relevante. Uma auditoria tributária sobre as operações passadas pode revelar créditos a serem recuperados, e a aplicação correta da tese em novos negócios gera uma economia imediata. É a técnica jurídica se convertendo em resultado financeiro.

O Pereira & Pelizzari Advogados possui expertise na área tributária e imobiliária, atuando de forma estratégica na recuperação de créditos fiscais e na consultoria para otimização de operações. Nossa equipe está preparada para analisar cada caso e transformar essa importante decisão do STJ em um benefício concreto para sua empresa.